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El Real Decreto-Ley 26/2021 introduce modificaciones para el cálculo de la plusvalía municipal. Ahora puede calcularse de dos formas, pudiendo optar el contribuyente por aquella que mas le interese.
Sistema objetivo
Se toma el valor del suelo en el IBI del momento de la trasmisión y se multiplica por el coeficiente según el número de años transcurridos desde la adquisición de la finca que se trasmite. El coeficiente lo aprueban los ayuntamiento y, hasta tanto, el que figura al final de esta nota, que tiene carácter de máximo. Al resultado obtenido se le aplica el tipo fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento fijado en la Ley de Haciendas Locales (LHL). Dicha cantidad, deducidas las bonificaciones, es el importe a pagar.
Sistema de estimación directa de incremento de valor
Del valor catastral que figura en el IBI en el momento de la trasmisión se obtiene el porcentaje que el valor del suelo representa sobre el total. Se aplica dicho porcentaje al valor de adquisición y de enajenación, sin deducir gasto o tributo alguno.
Se resta al valor obtenido por aplicación del porcentaje al precio de venta, el resultante de la aplicación del porcentaje al precio de compra. A dicha diferencia se le aplica el tipo fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento fijado en la Ley de Haciendas Locales. Dicha cantidad, deducidas las bonificaciones, es el importe a pagar.
– Caso práctico 1
Vivienda adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros.
Valor catastral fecha de venta 100.000€, de lo que 60.000 euros corresponden al suelo y 40.000 euros al vuelo. Valor del suelo 60%.
Sistema objetivo. Se aplica coeficiente del RD-Ley 26/2021 y tipo máximo LHL.
Valor del suelo momento de venta por coeficiente de 4 años: 60.000 x 0,17= 10.200.
30% (2) del resultado anterior: 10.200 x 30/100= 3.060 a pagar
Sistema plusvalía real. Se aplica tipo máximo LHL.
Porcentaje del suelo sobre el vuelo: 60.000/100000= 60%
Valor de venta por porcentaje: 350.000 x 60/100= 210.000
Valor de compra por porcentaje: 310.000 x 60/100= 186.000
Valor resultante venta aplicando porcentaje menos compra aplicando porcentaje:
210.000-186.000 = 24.000
Resultado al que se aplica el 30% (2): 24.000 x 0,30 = 7.200 a pagar
Conclusión: interesa el sistema objetivo.
– Caso práctico 2
Vivienda adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros.
Valor catastral fecha de venta 100.000€, de lo que 20.000 euros corresponden al suelo y 80.000 euros al vuelo. Valor del suelo 80%.
Sistema objetivo. Se aplica coeficiente del RD-Ley 26/2021 y tipo máximo LHL.
Valor del suelo momento de venta por coeficiente de 7 años: 20.000 x 0,12= 2.400.
30% del resultado anterior: 2.400 x 30/100= 720 € a pagar
Sistema plusvalía real. Se aplica tipo máximo LHL.
Porcentaje del suelo sobre el vuelo: 20.000/100000= 20%
Valor de venta por porcentaje: 260.000 x 20/100= 52.000
Valor de compra por porcentaje: 250.000 x 20/100= 50.000
Valor resultante venta aplicando porcentaje menos compra aplicando porcentaje:
52.000-50.000 = 2.000
Resultado al que se aplica el 30%: 2.000 x 0,30 = 600 a pagar
Conclusión: interesa el sistema de estimación directa de incremento de valor.
Coeficientes aplicables según el número de años desde la adquisición establecidos por el RD-Ley 26/2021, aplicables hasta que los ayuntamientos aprueben las nuevas ordenanzas
| Periodo de generación | Coeficiente |
| Inferior a 1 año.(1) | 0,14 |
| 1 año. | 0,13 |
| 2 años. | 0,15 |
| 3 años. | 0,16 |
| 4 años. | 0,17 |
| 5 años. | 0,17 |
| 6 años. | 0,16 |
| 7 años. | 0,12 |
| 8 años. | 0,10 |
| 9 años. | 0,09 |
| 10 años. | 0,08 |
| 11 años. | 0,08 |
| 12 años. | 0,08 |
| 13 años. | 0,08 |
| 14 años. | 0,10 |
| 15 años. | 0,12 |
| 16 años. | 0,16 |
| 17 años. | 0,20 |
| 18 años. | 0,26 |
| 19 años. | 0,36 |
| Igual o superior a 20 años. | 0,45 |
(1) En el caso de que el periodo de generación sea inferior a un año, se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes. Ejemplo: si son 5 meses el coeficiente será: 5 x 0,14/12 = 0,058333.
